El orden correcto de las verificaciones
- Uso de suelo: confirme que la actividad está permitida en ese predio. En Quito se ve en el IRM, que es gratuito y se pide con el número de predio; en otros cantones, en el informe equivalente.
- Licencia municipal: revise qué categoría de licencia le tocaría —en Quito, si la LUAE sería Simplificada, Ordinaria o ICUS— antes de comprometerse.
- Propiedad: pida el certificado de gravamen. Quien arrienda debe ser el propietario inscrito o tener poder suficiente; un arriendo firmado por quien no puede darlo se cae con el primer conflicto.
- Predial y expensas: un predial impago o expensas atrasadas en propiedad horizontal terminan afectando el uso del local.
- Servicios básicos: revise a nombre de quién están la luz, el agua y las telecomunicaciones. Si siguen a nombre del propietario, las facturas no son de su empresa y el gasto no se deduce.
- Adecuaciones: pacte por escrito qué se puede modificar, quién paga y qué pasa con las mejoras al terminar el contrato.
- Contrato y registro: por escrito siempre, y registrado ante notario dentro de los 30 días si el canon excede un salario básico unificado.
El primer punto es el que más contratos rompe. El uso de suelo no se negocia con el arrendador: lo fija la norma urbanística del cantón sobre ese predio concreto. Un local que funcionó veinte años como bodega puede no admitir un restaurante, y el municipio no otorga la licencia por el hecho de que ya se firmó un contrato de cinco años.
Lo que cambia cuando el arrendatario es una empresa
| Aspecto | Qué implica |
|---|---|
| Forma del contrato | Escrito y registrado ante notario dentro de los 30 días siguientes si el canon mensual excede un salario básico unificado (USD 482 en 2026) |
| Factura del canon | El arrendador obligado a llevar contabilidad o sujeto al régimen correspondiente emite comprobante electrónico con IVA; sin factura, el gasto no sustenta crédito tributario |
| Retenciones | El arrendatario que es agente de retención debe practicar las retenciones de renta e IVA que correspondan sobre el canon |
| Servicios básicos | Deben estar a nombre de quien va a deducir el gasto; el cambio de titular es un trámite ante cada empresa proveedora |
| Licencia de funcionamiento | Es por establecimiento y depende del predio. Un traslado obliga a tramitarla de nuevo para el local nuevo |
| Garantía | Conviene pactar su monto, su forma de devolución y qué descuentos proceden al terminar, con inventario del estado inicial |
Si en lugar de arrendar se compra el local, el recorrido es el de cualquier inmueble —certificado de gravamen, catastro, alcabala, escritura e inscripción— con dos capas propias: el uso de suelo, que define si el destino comercial es viable, y el régimen de propiedad horizontal cuando el local está dentro de un edificio o centro comercial, donde las expensas y el reglamento interno limitan qué se puede hacer en la unidad.