Qué dice la ley del corredor
| Punto | Lo que establece la Ley 173 |
|---|---|
| Quién es corredor | Personas naturales o jurídicas que, previo el cumplimiento de los requisitos legales y reglamentarios, ejercen el corretaje de manera profesional (art. 1) |
| Qué hace | Recibe por escrito el encargo de ofertar o demandar contratos, actos y operaciones de compraventa, hipoteca, anticresis u otros similares de bienes raíces (art. 2) |
| Requisitos | Ser mayor de edad y hallarse habilitado para ejercer el comercio, entre los demás que fija la ley (art. 3) |
| Contrato | En el contrato de corretaje deben constar obligatoriamente el plazo en que se realizará la operación y los honorarios que percibirá el corredor (art. 7) |
| Varios corredores | Si intervienen dos o más de forma sucesiva o simultánea acordada con el cliente, los honorarios se dividen en partes iguales (art. 8) |
| Personas jurídicas | La ley contempla expresamente a las sociedades constituidas para dedicarse al corretaje (art. 13) |
El artículo 2 dice «recibe por escrito el encargo». Ese detalle es el que decide la mayoría de las disputas por comisión: sin encargo escrito, el corredor que mostró el inmueble y no cerró queda en una posición débil, y el propietario que firmó tres encargos abiertos sin plazo queda expuesto a pagar más de una comisión por la misma venta.
La comisión: qué se pacta y qué conviene dejar escrito
- El porcentaje y sobre qué base se calcula: precio de venta, precio efectivamente cobrado o canon anual en el caso de arriendos.
- Si la comisión incluye o no el IVA, que se factura aparte según el régimen del corredor.
- El plazo del encargo y qué pasa al vencer: renovación automática o extinción.
- Exclusividad o no. Un encargo exclusivo suele negociar mejor porcentaje a cambio de cerrar la puerta a otros corredores.
- Cola o supervivencia: si el corredor cobra cuando la venta se cierra poco después del vencimiento con un cliente que él presentó, y por cuánto tiempo.
- Cuándo se devenga la comisión: a la firma de la promesa, a la escritura o al pago total. No es lo mismo y es la discusión más frecuente.
- Gastos de promoción: si están incluidos en la comisión o se reembolsan aparte.
Lo que una inmobiliaria no sustituye
La intermediación acerca a las partes; no reemplaza la debida diligencia. El corredor no responde por los gravámenes del inmueble, por la coincidencia entre catastro y escritura ni por las afectaciones del uso de suelo: eso se verifica con el certificado de gravamen, el catastro y el IRM, y es responsabilidad de quien compra. Tampoco sustituye al abogado que redacta la minuta ni al notario que otorga la escritura.
Del lado tributario, la inmobiliaria factura un servicio: emite comprobante electrónico por su comisión, con el IVA que corresponda, y queda sujeta a las retenciones del cliente cuando este es agente de retención. Conviene acordar desde el inicio si el porcentaje pactado es antes o después de impuestos, porque la diferencia sobre una comisión del 3 % no es menor.