Lo que hay que tener antes de ir a la notaría
| Documento | Quién lo emite | Para qué |
|---|---|---|
| Certificado de gravamen | Registro de la Propiedad del cantón | Confirmar propietario, antecedentes de dominio, hipotecas, limitaciones y anotaciones preventivas |
| Certificado de avalúo y estado del predial | Municipio | Fijar la base de la alcabala y comprobar que no hay deuda predial |
| Pago del impuesto de alcabala | Municipio | 1 % sobre el valor contractual o el avalúo catastral, el que sea mayor (arts. 532 y 535 del COOTAD) |
| Pago del impuesto por utilidades y plusvalía | Municipio | Cuando hay utilidad en la transferencia; sin su recibo el notario no puede otorgar la escritura (art. 560) |
| Minuta | Abogado | El texto del contrato que el notario eleva a escritura pública |
| Habilitantes de las partes | Cada parte | Cédulas vigentes y, si compra o vende una compañía, el nombramiento inscrito del representante legal y el RUC |
Si el inmueble está en propiedad horizontal conviene sumar el certificado de que el vendedor está al día en expensas comunes; si proviene de una sucesión, la posesión efectiva inscrita, porque sin ella el registro sigue mostrando al causante. Y si el lote proviene de un fraccionamiento, la autorización municipal que exige el artículo 472 del COOTAD para que el registrador pueda inscribir.
Qué se paga, y a quién
| Concepto | Quién cobra | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| Impuesto de alcabala | Municipio | 1 % sobre el mayor entre el precio pactado y el avalúo catastral |
| Impuesto por utilidades y plusvalía | Municipio | 10 % sobre la utilidad, con las deducciones del COOTAD; lo paga el vendedor |
| Arancel notarial | Notaría | Tabla progresiva sobre la cuantía del acto, según el catálogo del Consejo de la Judicatura; se suma IVA |
| Gastos de protocolo y copias | Notaría | Por foja, a tarifa fija del catálogo |
| Derechos de inscripción | Registro de la Propiedad del cantón | Tarifa del registro según la cuantía; varía por cantón |
La promesa de compraventa: para qué sirve de verdad
La promesa de compraventa es un contrato distinto de la compraventa: obliga a celebrar el contrato definitivo en un plazo o bajo una condición. Se usa cuando falta algo para escriturar —el crédito no está aprobado, el vendedor debe levantar una hipoteca, la sucesión no está inscrita— y su función es fijar precio, plazo y consecuencias del incumplimiento mientras eso se resuelve. Para que sirva tiene que constar por escritura pública y describir el inmueble con la misma precisión que tendrá la escritura final.
Dos errores frecuentes en una promesa: entregar una parte importante del precio sin garantía alguna, y no pactar qué pasa si el gravamen no se levanta en el plazo. Una promesa sin cláusula de incumplimiento deja al comprador con un juicio por delante en lugar de con una salida.
- Pida el certificado de gravamen actualizado del inmueble; recuerde que su vigencia es corta y una operación que se demora exige pedirlo otra vez antes de firmar.
- Revise el IRM o el informe de uso de suelo si el destino del inmueble es comercial o si se va a construir.
- Obtenga en el municipio el certificado de avalúo y confirme que el predial está al día.
- Liquide y pague alcabala y, si corresponde, el impuesto por utilidades y plusvalía.
- Otorgue la escritura ante notario con la minuta y los habilitantes de ambas partes.
- Inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad del cantón donde está el inmueble y pida el certificado que acredite la inscripción a su nombre.