Cuánto es y quién lo paga
| Elemento | Lo que dice el COOTAD |
|---|---|
| Tarifa | 10 % sobre las utilidades y plusvalía de la transferencia de inmuebles urbanos, modificable por ordenanza municipal (art. 556) |
| Sujeto pasivo | Los dueños de los predios que los vendieren obteniendo la utilidad; el adquirente responde hasta el valor principal del impuesto no pagado al momento de la venta (art. 558) |
| Solidaridad | En transferencias de dominio grava solidariamente a las partes contratantes, y a todos los herederos o sucesores en herencias, legados o donaciones (art. 558) |
| Deducciones | Contribuciones especiales de mejoras y concesión onerosa de derechos (art. 557), más costo de adquisición y mejoras |
| Deducción por tiempo | 5 % de la utilidad líquida por cada año transcurrido desde la adquisición hasta la venta (art. 559 a) |
| Tope | El impuesto no puede cobrarse una vez transcurridos veinte años desde la adquisición (art. 559 a) |
| Desvalorización | Se deduce la desvalorización de la moneda según informe del Banco Central (art. 559 b) |
La regla del artículo 558 es la que conviene leer dos veces antes de comprar. Si el vendedor no pagó el impuesto, el municipio puede cobrárselo al comprador hasta el valor principal. El comprador que paga tiene derecho a pedir que el municipio inicie la coactiva contra el vendedor y le reintegre lo pagado, salvo que haya aceptado contractualmente esa obligación. Es decir: una cláusula mal redactada convierte un impuesto ajeno en propio y sin retorno.
Un ejemplo con números
Una compañía compró un local en 2016 por USD 80.000 y lo vende en 2026 por USD 140.000. Invirtió USD 10.000 en mejoras documentadas. La utilidad bruta es de USD 60.000 y la utilidad líquida, tras descontar las mejoras, de USD 50.000. Han transcurrido diez años, así que se deduce el 5 % por año: 50 % de USD 50.000, es decir USD 25.000. La base queda en USD 25.000 y el impuesto, al 10 %, en USD 2.500. Si el mismo local se hubiera vendido a los veintiún años, el impuesto no se habría podido cobrar.
Por qué aparece en la notaría y no después
El artículo 560 prohíbe a los notarios otorgar la escritura de venta sin la presentación del recibo de pago del impuesto o la autorización de la tesorería municipal. El notario que incumple responde solidariamente del pago con el deudor y se expone a una multa igual al 100 % del tributo dejado de cobrar; aun recaudando bien, la sanción va del 25 % al 125 % de una remuneración mensual mínima unificada. Con el SBU de 2026 —USD 482— ese rango va de USD 120,50 a USD 602,50.
Hay un caso aparte en el artículo 561: la plusvalía generada por obras de infraestructura del sector público debe considerarse en la revalorización bianual del catastro, y el impuesto lo satisfacen los dueños de los predios beneficiados, o los usufructuarios, fideicomisarios o sucesores, conforme a las ordenanzas respectivas. No es una tasa por la obra: es el reflejo de la obra en el avalúo.