Las diez verificaciones, en orden
- Certificado de gravamen actualizado: propietario inscrito, antecedentes de dominio, hipotecas, prohibiciones de enajenar, embargos y anotaciones preventivas. Su vigencia es corta; si la negociación se alarga, se pide otra vez.
- Coincidencia de identidad: que quien vende sea exactamente quien consta inscrito. Si es una compañía, nombramiento inscrito y vigente; si hay sucesión de por medio, posesión efectiva inscrita.
- Catastro: clave catastral, superficie y avalúo municipal. Una superficie catastral distinta de la escriturada es una alerta, no un detalle administrativo.
- Uso de suelo y edificabilidad: IRM en Quito o el informe equivalente en el cantón. Define si el proyecto cabe en la norma.
- Afectaciones: vías proyectadas, franjas de protección de quebradas o ríos, líneas de transmisión, retiros. Reducen el área realmente construible.
- Linderos y medidas: contrastar la escritura con el levantamiento en sitio. Los linderos por referencia a vecinos —«con propiedad de X»— envejecen mal.
- Servidumbres: de paso, de acueducto, de tendido. Pueden no estar inscritas y sí existir en el terreno; se revisan en el sitio y con los colindantes.
- Estado tributario: predial al día y certificado de avalúo. Una deuda predial acompaña al inmueble, no a quien la generó.
- Origen del lote: si nace de un fraccionamiento, exigir la autorización municipal. Sin ella el registrador no puede inscribir (COOTAD, art. 472).
- Posesión real: quién está ocupando el terreno hoy. Un lote con ocupantes es un problema posesorio, no registral, y no lo resuelve la escritura.
Las cuatro fuentes y qué dice cada una
| Fuente | Qué acredita | Qué NO acredita |
|---|---|---|
| Registro de la Propiedad | Quién es el dueño inscrito y qué gravámenes pesan | Dónde están los linderos en el terreno ni quién lo ocupa |
| Catastro municipal | Superficie, clave catastral y avalúo para efectos tributarios | La propiedad: el catastro es fiscal, no constitutivo de dominio |
| IRM o informe de uso de suelo | Qué permite construir la norma y qué afectaciones existen | Permiso alguno: no autoriza construir ni operar |
| Escritura | El título y los linderos declarados | Que esos linderos coincidan con la realidad física actual |
Esa última columna es la que suele costar dinero. El catastro no prueba propiedad y el registro no prueba superficie: ambos son ciertos en su propio ámbito y pueden discrepar durante años sin que nadie lo note, hasta que llega una venta, un crédito o una construcción y la discrepancia hay que resolverla antes de avanzar.
Para una empresa que compra suelo como inversión, conviene dejar por escrito qué pasa si una verificación falla después de la promesa: cuál es el plazo para subsanar, quién asume el costo y en qué casos se resuelve el contrato con devolución. Es más barato negociar eso antes que discutirlo después.