Lo que el COOTAD obliga a quien urbaniza
| Obligación | Artículo |
|---|---|
| Dotar a los predios resultantes de infraestructura básica y vías de acceso, y entregarlas al municipio | 470 |
| Aplicar, según el caso, el régimen de propiedad horizontal y las normas de convivencia | 470 |
| Respetar la superficie mínima de los predios que fije el plan de ordenamiento territorial | 472 |
| Obtener autorización municipal antes de que el notario suscriba y el registrador inscriba la escritura de fraccionamiento | 472 |
| En partición judicial, citar con la demanda al municipio; sin informe favorable del concejo la partición es nula | 473 |
| En partición extrajudicial, pedir autorización municipal antes de partir | 473 |
La frase clave del artículo 470 es «los que serán entregados al Gobierno Autónomo Descentralizado municipal o metropolitano». Las vías y la infraestructura básica de una urbanización no se quedan como activo del promotor: se transfieren al municipio. Cuando esa entrega no se formalizó, los servicios quedan en un limbo —nadie los mantiene, el municipio no los reconoce como suyos— y el costo termina repartido entre los propietarios.
Fraccionamiento sin autorización: qué arriesga quien compra
El mismo artículo 470 prevé sanciones económicas y administrativas para quien fracciona con fines comerciales sin autorización, y sanciones penales si los hechos constituyen delito, con el municipio pudiendo constituirse en parte perjudicada. Para el comprador el riesgo es distinto y más silencioso: el artículo 472 impide al registrador inscribir la escritura de fraccionamiento sin la autorización municipal, de modo que la operación puede quedar sin inscripción y, por tanto, sin dominio oponible a terceros.
Qué revisar antes de comprar en una urbanización
- Pida la ordenanza o el acto administrativo municipal que aprobó la urbanización, con su número y fecha. Sin eso, no hay urbanización: hay un lote partido.
- Confirme en el registro de la propiedad que el lote está inscrito individualmente y pida el certificado de gravamen de ese lote, no el de la matriz.
- Solicite el informe de uso de suelo o el IRM del predio: lo que la norma permite construir ahí puede no coincidir con lo que promete el plano de ventas.
- Verifique si las vías e infraestructura fueron entregadas al municipio y consten recibidas; pregunte quién mantiene y quién paga hoy.
- Si la urbanización opera bajo propiedad horizontal, pida el reglamento interno, el acta de la última asamblea y el estado de expensas del lote.
- Revise que el promotor esté al día en las obligaciones que le impuso la aprobación: obras pendientes que no se ejecutaron suelen terminar financiadas por los copropietarios.
Existe además la figura de la reestructuración de lotes, que el artículo 470 define como un nuevo trazado de parcelaciones defectuosas y que puede imponerse obligatoriamente para regularizar la configuración de los lotes o para distribuir equitativamente los beneficios y cargas de la ordenación urbana. El artículo 474 añade que la aprobación de un proyecto de reestructuración compensa automáticamente los lotes antiguos con los nuevos hasta su límite, sin causar gravamen.