La alícuota: lo que se paga y lo que se vota
La alícuota es la proporción que cada unidad representa dentro del inmueble, y no es un número administrativo cualquiera: determina simultáneamente cuánto se aporta y cuánto se pesa en las decisiones. El artículo 5 de la Ley obliga a contribuir a las expensas «en proporción al valor de su piso, departamento o local, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes», y el artículo 34 del Reglamento General dispone que cada copropietario vota «en forma correlativa y equivalente a la alícuota de dominio» que corresponda a su unidad.
De ahí la consecuencia que sorprende en la primera asamblea: no se vota por cabeza. Un propietario con un local grande pesa más que tres departamentos pequeños juntos, y eso no es un abuso sino el diseño de la ley.
Bienes comunes generales y bienes comunes individuales
La reforma de 2011 añadió una distinción que importa mucho en conjuntos de varias torres. Cuando el inmueble está conformado por más de un bloque, torre o conjunto, los bienes comunes se dividen para liquidar y pagar las expensas: los **generales** son los que sirven a todos los copropietarios, y los **individuales** son aquellos cuyo uso y goce corresponden limitadamente a los copropietarios de cada bloque —los accesos de ese bloque, sus escaleras y ascensores, las instalaciones de servicios que comparten—.
Para eso la ley manda establecer cuadros de alícuotas individuales por cada bloque o torre, distinguiendo además los destinados a vivienda de los destinados a comercio, y precisar la incidencia porcentual de cada bloque sobre el total del inmueble. Un conjunto que cobra todo con una sola alícuota general está ignorando esa regla, y es el origen habitual del reclamo «¿por qué pago el ascensor de la otra torre?».
Cómo funciona la asamblea
| Regla | Qué dice la norma |
|---|---|
| Convocatoria | Documento escrito con al menos ocho días hábiles de anticipación, indicando lugar, fecha, hora y los asuntos a tratarse |
| Autoconvocatoria | Si el presidente o el administrador no convocan, los copropietarios pueden autoconvocarse con el respaldo de al menos el 40 % del total de votos del inmueble |
| Quórum en primera convocatoria | Más del 50 % de las alícuotas de propiedad del inmueble |
| Segunda convocatoria | No antes de 60 minutos después de la hora de la primera, con cualquiera que sea el número de asistentes; no se puede modificar el orden del día |
| Asamblea universal | Puede reunirse sin convocatoria previa en cualquier momento, siempre que concurran todos los copropietarios |
| Voto | Proporcional a la alícuota, no por cabeza |
La deuda de expensas es título ejecutivo
El artículo 13 de la Ley es la disposición que más peso tiene en la práctica: «La liquidación que por expensas necesarias emita el Administrador o el Presidente del condominio, una vez aprobada en asamblea general de copropietarios, tendrá el carácter de título ejecutivo». Para que las obligaciones sean exigibles en juicio ejecutivo deben ser claras, determinadas, líquidas, puras y de plazo vencido, y la propia norma precisa que «se considerará que ha vencido el plazo cuando no se hubiere pagado dos o más expensas».
Un título ejecutivo permite ir directo a la ejecución sin tener que discutir primero si la deuda existe. La condición está en el texto: la liquidación tiene que haber sido **aprobada en asamblea general**. Un administrador que cobra con una planilla que nunca pasó por asamblea no tiene título ejecutivo, solo un reclamo.
El reglamento interno es el que gobierna el día a día
El artículo 12 de la Ley define su contenido: normas sobre administración y conservación de los bienes comunes, funciones de la Asamblea de Copropietarios, facultades y obligaciones y forma de elección del administrador, y distribución de las cuotas de administración entre los copropietarios. Todo lo que un condominio discute —mascotas, horarios, uso del salón comunal, multas— se resuelve ahí o no se resuelve.
Para reformar el reglamento interno o adoptar uno nuevo, el Reglamento General exige que esté presente el número de copropietarios con derecho a voto que para ese propósito requiere la Ley, sin importar si es primera o segunda convocatoria. Es decir: la regla de que en segunda convocatoria basta con los presentes **no** se aplica a la reforma del reglamento.