Qué contratos cubre la ley

El artículo 1 delimita el ámbito: la ley «regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos». Fuera de los perímetros urbanos —un predio rural, por ejemplo— la relación se rige por el Código Civil y no por esta ley, con consecuencias distintas en plazos y en causales. En lo no previsto por la Ley de Inquilinato se aplican supletoriamente las disposiciones que su artículo 2 señala.

Dos años mínimos para el inquilino

El artículo 28 dice que el plazo estipulado en el contrato escrito es obligatorio para ambas partes, pero añade que «en todo contrato de arrendamiento tendrá derecho el arrendatario a una duración mínima de dos años». Es un derecho del inquilino, no una obligación: puede irse antes si así lo acuerda, pero el arrendador no puede obligarlo a salir al año alegando que eso decía el papel.

  • Excepción a) habitaciones en hoteles, casas de pensión o posadas.
  • Excepción b) locales arrendados a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un lugar, van a otros transitoriamente.
  • Excepción c) locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines que, por su propia naturaleza, tengan corta duración.

Cuándo hay que registrarlo y dónde

Si el canon mensual excede de un salario básico unificado del trabajador en general, el contrato debe celebrarse por escrito y el arrendador tiene treinta días desde su celebración para registrarlo ante un notario o notaría. Las notarías llevan un archivo numerado y cronológico de esos contratos, bajo responsabilidad personal del notario. Por debajo de ese umbral el contrato puede ser verbal, aunque ponerlo por escrito sigue siendo la única forma de probar lo pactado.

Las ocho causales para terminar antes de plazo

El artículo 30 es taxativo: el arrendador puede dar por terminado el arrendamiento y exigir la desocupación antes de vencido el plazo «sólo por una de las siguientes causas».

  • a) Falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales, mantenida hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino.
  • b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado, que haga necesaria la reparación.
  • c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino.
  • d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido.
  • e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias.
  • f) Subarriendo o traspaso de sus derechos por el inquilino, sin autorización escrita.
  • g) Ejecución por el inquilino de obras no autorizadas por el arrendador.
  • h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación, con desahucio citado al menos tres meses antes de la fecha fijada, acompañando los planos aprobados y el permiso municipal para iniciar la obra.

La causal a) es la más citada y la peor entendida: no basta con que el inquilino se atrase dos meses en algún momento, sino que esa falta de pago de dos pensiones debe haberse mantenido hasta la citación de la demanda. Un inquilino que se pone al día antes de ser citado desactiva esa causal. Y en la causal h), si el arrendador no comienza la demolición en la fecha fijada, la ley le impone una sanción.